Para especialistas, 2014 não é o melhor ano para se comprar imóvel como investimento; mas se for a casa própria, compra pode ser encarada de outra forma
Situação 2: Vender a casa própria para comprar outra
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Quem já tem a casa própria e pensa em vendê-la após a grande valorização recente para comprar outro imóvel para morar está no melhor dos mundos, diz Paulo Bittencourt.
Se seu imóvel teve grande valorização, essa pessoa manteve seu poder de compra de imóveis residenciais praticamente inalterado.
Além disso, como a perspectiva é de que os preços não aumentem muito acima da inflação ou até passem por quedas moderadas – reais ou mesmo nominais – o comprador dispõe de tempo para achar o melhor imóvel para si.
“Se for o único imóvel residencial próprio da pessoa, ela consegue isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital por até 180 dias. Enquanto isso, o dinheiro do imóvel vendido pode ficar aplicado em um investimento conservador, pois os juros estão altos e em ascensão”, observa Bittencourt.
O diretor da Apogeo lembra ainda que, para quem vai se mudar de um imóvel menor para um maior, é possível que o imóvel atual seja aceito como parte do pagamento, pois é mais fácil revender imóveis menores.
“O tempo corre a favor desta pessoa, diferentemente de quem troca de imóvel no início de um ciclo de aquecimento do mercado imobiliário”, diz.
Situação 3: Comprar para investir
Já para investir – seja para lucrar com a valorização, seja para ganhar com aluguel – Paulo Bittencourt acredita que 2014 não é o melhor momento, em função do ciclo de alta de juros em que o Brasil se encontra.
“O investidor deve postergar a decisão, pois o potencial de retorno sobre o capital investido agora está menor que deixar o dinheiro aplicado, em função da taxa Selic mais alta”, diz Bittencourt, que lembra que os juros podem continuar a subir no ano que vem.
Para quem quer ganhar especulando, de olho numa eventual alta dos preços, a compra em locais onde os preços já veem desaceleração pode ser temerária neste momento. E isso vale tanto para os que acreditam quanto para os que não acreditam em bolha imobiliária.
Mas mesmo para quem visa o aluguel, a perspectiva de retorno acima da Selic está bastante reduzida, dependendo da região.
Considerando que o aluguel é corrigido pela inflação, é possível compará-lo com um título público que renda juros acima da inflação, que é o caso da NTN-B, vendida à pessoa física pelo Tesouro Direto.
Atualmente, com a Selic alta, quem comprar esses títulos e os carregar até o vencimento ganhará em torno de 6% ao ano (ou 0,49% ao mês) acima da inflação.
Para que o imóvel seja atraente, é preciso que ele renda mais que isso. Digamos, uns 0,6% ao mês.
Estamos considerando apenas a rentabilidade bruta, sem descontar o imposto de renda – que incide sobre ambas as aplicações – e as taxas (de custódia e administração, no caso do Tesouro Direto, e de corretagem no caso do aluguel, quando intermediado por uma imobiliária).
Para render 0,6% ao mês, bruto, um imóvel comprado por 500 mil reais deve ser alugado por 3 mil reais ao mês, o que pode ser inviável dependendo do imóvel e da região.
Segundo o Índice FipeZap, pelos preços que os vendedores de imóveis atualmente estão pedindo, em São Paulo, o retorno com os aluguéis ficaria abaixo de 0,5% ao mês, em média.
No Rio, a situação é pior, pois a média do retorno com aluguéis para os valores que os vendedores estão pedindo está abaixo de 0,4% ao mês.
“O ponto de entrada em um nível baixo de preços é importante. As compras só devem ocorrer quando os ciclos de alta de juros estão no fim”, diz Bittencourt.
Embora não dê recomendações de investimentos, Zylberstajn diz que, pessoalmente, não vê os imóveis residenciais como a melhor opção de investimento, e cita o próprio Shiller como especialista que pensa da mesma forma.
“Nem hoje, nem como regra geral. Com o imóvel o investidor perde liquidez, tem depreciação, está sujeito a modismos. É um ativo real, pode manter valor em momentos de inflação mais alta, mas de modo geral é arriscado, tem risco de vacância e altos custos de manutenção”, diz.
Para ele, o Brasil tem outras boas alternativas, em função dos juros altos. “Nos últimos cinco, dez anos, imóveis foram um bom investimento por razões muito específicas, que dificilmente vão se repetir”, avalia.
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